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以土地入股等新办法分配征地补偿款,避免财地两空

发布时间:2020-01-06 10:11

  近年来,一起关于母子争抢征地补偿款的官司在佛山市南海区各村中流传。南海某村征地后,村民按人头分得巨额补偿款。一位母亲怕儿子挥霍,代儿子保管补偿款,儿子却千方百计想自己掌控这笔钱,母子二人争持不下,只能对簿公堂,法院判儿子赢得诉讼。儿子获得补偿款后,购买豪车,昼夜赌博,几个月后,分文不剩。

  其实,这样的故事近十年来在南海并不罕见,几乎每个村民都听过几个这样的故事。"南海区2007年开始'三旧'改造,征地后多数村子将征地款一次性分给村民。"南海区三旧改造办公室主任姚晓辉说,"很多村民一下子得到这么多钱'镇不住',豪赌挥霍,地也没了,钱花完了,生活陷入困境,甚至成为社会不稳定因素。"于是,一些村集体开始思考如何"以钱生钱",让村民持续获得分红,一些创新模式陆续出现。经过一段时间的观察,南海区政府以地方性文件的形式肯定了村民的创新——9月29日,《南海区新一轮深化"三旧"改造综合试点工作方案》(以下简称《方案》)和《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》(以下简称《办法》)正式公布。

  南海是农村改革的试点,南海今天遇到的问题,或许就是其他地区农村明天将遇到的问题。了解和探讨南海的农村新政,或许能让您对未来村子的改变胸有成竹,应对自如。

  征地补偿物业,集体收入将持续增长

  商服物业租金比工业区高,且物业不断升值。

  小厂林立,最小的只有一间厂房,活似小作坊;产业低端,大多数以五金为主,污染大,附加值低;土地利用效率低,厂房多为一层。"当时的租金,每平米一个月平均只有3元钱。想象一下,离广州、佛山市区都如此近的地方,租1000平米的厂房一个月只需要3000元。"大沥镇奇槎居委会书记黎灿垣依旧记得当年村工业区的情形。

  2010年,奇槎工业区启动"三旧"改造项目,将旧工业区改造为商住配套的都市型产业载体。村民得到的分红款不到地价的一半,剩下的钱,由集体以留成物业的形式,置换成写字楼和商铺等物业。

  黎灿垣介绍,居委会按照"一平米土地至少换一平米物业"的标准,留成了9万多平米物业,开工39个月后村里就能享受物业租金收入(在此期间开发商需交付土地租金)。"比工业区收租价格高多了,按照最保守的估计,每平米租金20元,集体收入也会增长为原来的3倍;而且钱是死的,物业却是不断升值的。"如此一来,村民股东除了能一次性得到分红款十多万元之外,每年还能领取稳定增长的分红。

  同在2010年,大沥镇联滘居委会"广佛智城"项目启动,今年施工。项目占地700亩,预计投入40亿元,建设80万平米商服物业(即商业服务物业,用地年限为40年)。联滘村经联社社长黄树荣保守估计,项目完工后将给村里带来每年5000万元的收入。

  联滘居委会同样采取村集体留成物业、土地入股的方式参与项目利益分配。黄树荣介绍,项目建成后,有15万平方米商服物业属于村集体所有,占项目物业约1/5.村集体所有物业将由智城项目投资方代为管理。

  黄树荣说,这700亩地原来是村级工业区,以塑料厂为主,给村里带来的麻烦远远大于收益:垃圾要村里处理,村里需要有人管理工业区,还要负责维护被货车压坏的路面。另外,旧村委会周围的70多亩地也在开发另一个项目,分享收益的方式与"广佛智城"类似。这两个项目全部完工后,预计村民股东的分红将从每年3500元增长到每年8400元。

  不过,与奇槎不同的是,奇槎"三旧"改造土地性质由集体建设用地变为国有土地,联滘"广佛智城"项目则分两块——村里留成物业转为国有土地,其余部分依旧保持集体土地性质。"这是村民们的一致要求,觉得变成国有后更保险。"黄树荣说,"但是转为国有土地费用极高,预计要七八亿元,由开发商出资。"奇槎和联滘的尝试获得政府的肯定,他们的分红方式被写入《方案》中,普遍适用于南海乡镇。《方案》提出创新补偿安置方式,探索货币补偿与实物补偿相结合,实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式。这一规定将民间做法"政策化",避免一次性分红带来的不良后果,保障失地农民持续享受土地带来的红利。

  集体土地商服项目 可以分拆确权销售

  不得建设住宅或公寓,防止小产权房出现。

  "广佛智城"项目被视为南海乃至整个广东"三旧改造"和集体土地开发利用的典范。项目将完成80万平方的商服项目建设,目前一期工程11万平方米已完工;众多知名品牌已经入驻,入驻率达80%;每平方米价格已超过40元,直追市中心。

  然而,集体土地发展商服项目的固有矛盾也进一步凸现出来:通过土地出让方式获得了40年的实际使用权,却不能办理房产证,项目方只能利用开发商自有资金进行开发,且项目建成后不得销售,只能以物业出租的方式进行经营。多数在集体土地上发展的商服项目均遇到类似的困难——投入大、难融资、盈利慢,价格根本上不去。

以土地入股等新办法分配征地补偿款,避免财地两空

  《方案》和《办法》都致力于解决这个问题。《方案》提出,逐步推进集体建设用地和国有建设用地"同地、同权、同价、同责",推进集体建设用地转让、转租、抵押实践。《办法》进一步规定,集体土地商服产业载体项目通过竣工验收后,按规划、住建部门审定的房屋基本单元进行确权,经住建部门核发现售备案证明的,可以分拆销售;购买物业者应向国土、住建部门申请办理共同宗土地房产"两证合一"登记。

  "据我们所知,集体土地商服项目分拆销售,全国尚无先例。"南海区国土局市场科杜小刚说,"如此一来,集体土地及其上面的商服物业作为'资本'的价值就体现出来了,让融资过程变得容易一些,资金回笼也更快。

  "按照《办法》,集体土地与国有土地在商业开发中实际上已经没有太明显的区别。"稍微有点区别的是,40年使用期到期后村集体收回,不能预售,以及集体土地之上的商服物业价格更低。"

  "十八大提出探索集体土地与国有土地逐步'同权同价',但是我们说还要'同责'."南海区国土局市场科科长沈尉波介绍说,根据《办法》规定,开发集体土地商服产业载体项目需要缴纳城乡统筹提留金(按土地公开交易成交价格的30%一次缴清),统筹用于南海区道路、给排水、供电等城乡基础设施的建设维护以及社会保障、医疗卫生、教育文体等城乡公共服务的建设支出。"以前这些只能是由国有土地承担,现在探索集体土地入市,这些职责集体土地也应当承担。"

  此外,《办法》规定,集体土地商服产业载体项目不得建设住宅或类似住宅的居住用房,防止小产权房出现;严格区分农用地发包与集体建设用地使用权流转,防止耕地和农用地流失。

  目前,南海尚未有商服项目分拆确权销售的案例,姚晓辉介绍,有几个项目有这样的意向,国土部门也正在筹备选择试点进行。

  留成物业,"相当于买了只赚不赔的股票"

  部分村民担心村官腐败,物业难租,"换成钱拿在手里保险".

  南方农村报记者采访了奇槎、联滘多位村民,多数村民对于新的分红方式表示理解和接受,但也有部分村民表示不满。

  "这样一来,腐败的机会多了。集体物业对外出租,由开发商代为管理,再加上经联社和经济社,与村民隔了三层,没有完善制度约束的话,腐败会变得更容易,村民也更难以察觉。"联滘一位村民说。

  黄树荣告诉记者,"广佛智城"项目中,集体留成的15万平方米物业就是在多数村民的要求下转变土地性质,变集体建设用地为国有建设用地。"村民觉得,如果不转为国有土地,说不定哪天政府就征地了,不保险。"在村民表决过程中,说服村民"经历了一个漫长的过程,做出了一次次妥协".黎灿垣向记者道出了其中的关窍:其实,南海此前已有相关规定,集体收入不得全部用于分红,而应向民生工程和公共建设倾斜。但村民认为,本该分红的钱用于物业留成和土地入股,和用于民生事业、公共建设并不是一回事。

  "老人、懒汉以及一些打算迁户口的村民,普遍希望一次性分工,分得越多越好;打算在本村生活的年轻人肯定希望更大比例的分红用于物业留成,因为物业是会不断增值的,相当于买了只赚不赔的股票。"黎灿垣告诉南方农村报记者,"引导村民很难,特别是项目涉及7个经济社。"南方农村报记者发现,网上有不少表达对奇槎居委分红不满的帖子。

  "万一留成的物业没人来租,想卖也卖不出去呢?那岂不是全砸手里了。"奇槎一村民对南方农村报记者表达了自己的担心,"还是换成钱拿在手里保险。"

  物业留成、土地入股有无推广价值?

  是否会像当年的村集体公司一样,蜂拥而上却大多败北呢?

  作为经联社社长,黄树荣认为,如果土地入股分红和物业留成成为趋势,那么经联社将会失去作用,取而代之的是集体经济公司。"等到一个村的集体建设用地基本全部被改造和建设成为集体物业时,集体经济公司将会出现,这也是联滘下一步的计划。"毗邻广州的区位优势,使得联滘的建设用地有可能全部转化为大型商服项目。姚晓辉自信地告诉记者:"南海有足够的经济容纳力接受集体经济的商业化开发。"然而,集体经济的商服开发潜力一旦被激发,是否会像当年的村集体公司一样,蜂拥而上却大多败北呢?这一模式对于不发达地区集体经济是否具有借鉴意义?

  在现阶段看来,类似的集体土地开发模式难以在全国推广,粗放的土地租赁和转让模式依旧是主流,类似的精细化、集约化商服用地开发模式只有在集体经济发达、人口集中、城镇化程度高的地区才有可能实现。

  此前中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英在接受南方农村报记者采访时指出,集体建设用地开发可能出现失败并不一定是坏事:"成熟的市场经济一定有或大或小的失败风险,集体经济要成为成熟的市场主体,这是必经之路。"

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