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在租房合同中遇到阴阳合同该如何处理

发布时间:2019-09-30 13:52

  所谓“阴阳合同”,是指业主和租户双方为达到避税或其它目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报租金或少报面积的方式,降低租赁合同标的,报低租金少纳税,称为“阳合同”;业主与租户另签一份合同,作为实际支付租金的合约并实际履行,称为“阴合同”。

  近日丁先生带着这两份合同找到我,他告诉我,自己一不小心掉进了业主设下的陷阱,业主表面上签订一份正式的租赁合同将他套进去,待他花钱装修完后,又提出重新签订一份合同,让他欲罢不能。丁先生决定将业主签订一阴一阳合同的伎俩披露出来,提醒租户谨慎租房。

  丁先生过去在龙岗做专业美发设计,去年4月,他决定到罗湖开一家专业美发店。正好一家美发店欲转租,40平方米的商铺每月只需4000元租金,丁先生二话没说就与业主唐先生到房屋租赁管理所签约。但丁先生发现,不知对方是有意还是无意,在填写“出租方”一栏时,业主却写上了妻子张某的名字,而“承租方”填上的也是该美发店过去一个租户的姓名。

  丁先生立即对此提出异议,但业主唐先生称,这样就不用重新更换营业执照,可以为丁先生省去一笔钱。“租赁合同”约定,2004年6月1日开始交付使用,业主交付商铺时,可以向丁先生收取3个月租金数额的租赁保证金,即1.2万元。该合同还约定出租方负责支付租赁房地产所用土地的使用费及基于房地产租赁产生的税款、房屋租赁管理费。

  办完手续,商铺交付使用,丁先生满心欢喜地对商铺进行装修,并购置了各种专业美容美发设备,前后花了10多万元,丁先生准备开业时,业主唐先生突然提出要重新签订一份“租约”,丁先生发现这份早已拟好的合同与正式的租赁合同完全不同,月租金突然涨到了1.4万元,而且从2006年5月开始,租金又涨至每月1.42万元。合约还要求“租用期间的税费包括出租税都由丁先生支付”。这次出租方的名字写上了真正的业主唐先生。按照这份合同,本应由业主承担的税费全部转嫁到了丁先生头上,三年租期下来,丁先生应当交纳租金为50多万元。丁先生给记者算了一笔账,如果按照正式的《房屋租赁合同》,承租三年租金不过14万多元,比私下约定的少36万多元,如此算来,逃避的这部分税是相当可观的。丁先生告诉记者,业主唐先生拥有多个商铺出租,每年逃税的数目不少。

  丁先生最后同意签订这份合同,他告诉记者,自己考察过附近的商铺,每月1.4万元租金按当时的市场行情也不是很贵,虽然业主欺骗自己,但自己为装修店铺已花了10多万元,1.2万元保证金也已交给对方,如果不签,恐怕会血本无归。而且业主唐先生称这样做只是为了少缴税,因为月租超过4000元,税金更高。

  今年以来,丁先生租住的商铺所在地段变得十分萧条,周围商铺纷纷降低,有的商铺同样面积也只需几千元,丁先生感到生意难以为继,于是向业主唐先生提出降低租金,但遭到拒绝,丁先生说,他已经不想再按1.4万元月租的那份合同履约了。

  中介公司为逃税教客户签假合同

  针对部分业主以少缴税吸引租户签订“阴阳合同”的现象,记者随同一位投诉人魏先生走访了一中介公司,提出承租一套月租5000元的商铺。魏先生对其中一家商铺表现出浓厚兴趣,经过一番洽谈,中介同意每平方米降500元出租,即整个商铺每月租金4500元,税金另付。

  这时魏先生故意说:“租金太贵了,到时候税金都不少。”中介公司立即提出:“您先跟我们签一份租金为4500元的合同,然后我们会在正式的租赁合同范本上将租金写成1000元。这样就可以少缴税,说不定以后你的营业税也可以少交,双方获利。”这时魏先生表示,宁可多缴税也要将真正的金额反映在正规的合同上,这时中介公司就说,真正的业主不在家。

  魏先生告诉记者,自己因为工作关系经常与中介打交道,这种签订“阴阳合同”的做法十分普遍,在房地产交易中也很多见。他提醒,中介公司在交易过程中吃差价,买主应当做到不偏信中介公司“少缴税费”等说辞,坚持做到与真正的房主买卖双方见面。同一套房子两个合同,两种租金,势必给可能产生的纠纷带来严重后果,公证合同不能是不同的两个文本,否则就是无效的,而双方实际成交价与合同不符,以后如果产生纠纷的话,会造成很多不必要的麻烦。

  “阴阳合同”违法一经发现要罚

  东门房屋租赁管理所的卢所长告诉记者,这种情形生活当中不少见,前不久,市地税部门已正式发文,从今年开始将对房屋租赁税率适当调减,并按综合税率的办法进行征收。而事实上租赁双方签订“阴阳合同”必然要承担很大风险,最后得不偿失。

  卢先生说起前不久处理的一件“阴阳合同”纠纷:去年叶某与一租户以口头合同约定的形式,出租了位于东门商业街的一个商铺,当时约定每月租金5000元,为取得营业执照,双方又到东门房屋租赁管理所签订了为期10个月、月租为1500元的《房地产租赁合同》。起先租户还很自觉,做了三个月后可能生意不景气,就找借口拒绝交租,双方为此闹到东门房屋租赁管理所,经过调解,最后租户同意以每月5000元交租金,但叶某还是被处罚,而且最后还补交了税款。

  有关律师建议,针对中介交易“阴阳合同”,可以将房屋租赁合同公布上网,这样,房屋租赁能否买卖、租金多少、房价多少皆一目了然。实行合同网上备案能有效规范房地产租赁双方的行为。

在租房合同中遇到阴阳合同该如何处理

  专家说法:“阴阳合同”法律不容

  房屋租赁的“阴阳合同”现象涉及许多法律问题,我市盐田区法院研究室禹明先生向记者进行了深入剖析。

  关于房屋租赁的管理规定

  首先是房屋租赁合同需要到房屋租赁管理部门登记或备案。《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定:房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案;房屋租赁合同变更或解除后,有关当事人应于变更或解除合同之日起10日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料,办理相关登记或者备案等手续。

  其次房屋出租需要依法缴纳税金。《深圳市出租屋管理若干规定》第十八条规定:房屋业主将房屋出租的,应当到房屋所在地地方税务部门办理税务登记。房屋出租人与承租人订立租赁合同后,应于10日内向地方税务部门申报纳税。

  “阳合同”没有法律效力

  “阳合同”即在房屋租赁关系中,由双方签订向有关部门备案的那一份合同。这一份合同反映了双方真实的意愿,符合合同成立的形式要件。但是,这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的———租金的方式,欺骗登记部门,从而达到少缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规,因而是无效的,不具有确定双方权利义务关系的效力。

  《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的“阳合同”就属于典型的第(二)款所指“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”,因而是无效的,是不受法律保护的。

  实际履行的“阴合同”留下隐患

  这里的阴合同即房屋租赁双方当事人私下签订、实际履行的合同。这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿,并为双方所实际履行。对此合同,存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记,是否符合合同成立的形式要件?二是这一合同是否也属于前一情况所指“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”?

  首先,《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定:房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案。这里仅指出,房屋租赁合同需要备案,而没有强制性的规定登记或备案是合同生效的必要条件。因而,未经登记不影响合同的效力。

  其次,《合同法》52条第(二)款所指“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为,而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。这一合同虽然客观上存在“串通”的情况,但合同内容本身不存在“恶意串通”,目的仍在于约束双方的权利义务关系,是双方权利义务关系的真实记载,也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效,至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务,并不影响合同的效力,后一行为属于一般的偷税行为。

  基于此,这里的阴合同应该是已经生效并成为双方当事人必须遵守的契约,尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。

  给签订“阴阳合同”的当事人提个醒

  首先,虽然阴合同具有合同的效力,可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额巨大,则可能构成犯罪,不仅房屋的出租人要承担刑事责任,房屋的承租人也可能因共犯关系而面临牢狱之灾。

  其次,在阳合同的基础上再搞一个阴合同,虽然可能一时侥幸逃过纳税,但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,在履行过程中一旦发生纠纷,双方就很难说清楚谁是谁非,结果只能是“机关算尽太聪明”,反误了自己的钱财。
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