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房屋租赁合同所引起的缔约过失责任

发布时间:2019-09-23 15:25

  缔约过失责任是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任。清楚了缔约过失责任的含义,那么缔约过失责任的赔偿范围有哪些呢?赔偿范围如何认定呢?本文以具体案例对缔约过失责任赔偿范围的认定作出分析,仅供参考。

  【案情】

  2011年2月底,王某(以下简称甲方)与赵某(以下简称乙方)签订租房合同。合同约定:甲方将其在某学校周边建设的七间临时养殖用房租赁给乙方使用,租金为1万元/年,租期为四年(2011年3月1日至2015年2月28日)。合同签订后,甲方于2011年3月1日收取乙方租金1万元后,将房屋交予乙方使用。乙方在房屋内安置电脑、稳压器、网线、桌椅等相关设施,开始对外经营网吧。

  2011年10月30日,甲方以“合同出租的房屋没有取得建设工程许可证,也没有经过批准建设,根据法律规定,双方签订的租房合同无效”为由,要求乙方返还房屋,在乙方不同意的情况下,甲方采取断电的方式致使乙方不能正常经营。乙方于2012年6月份将网吧相关设备运走,但对房屋一直占用。2013年10月份,乙方将甲方诉至法院,要求赔偿包括经营损失在的各项损失共计20余万元。

  庭审过程中,甲方主张涉案房屋未取得建设许可应认定合同无效,如果乙方有损失,只能按照缔约过失主张,而不能主张经营损失。为查明案件事实,法院依职权取得了如下证据:甲方所在村委会和街道办的建设临时养殖用房的申请书;市执法局相关负责人的证词;甲方所在村委会主任的证词。以上证据证实涉案房屋确系临时养殖用房,未获得建设许可,且临时养殖用房为5间,甲方实际建设7间。甲乙双方对法院依职权调取的证据无异议。

  法院最终判决认定,甲乙双方的房屋租赁合同无效,甲方赔偿因其断电行为给乙方造成的直接经济损失的80%,共计5万余元;驳回乙方的其他诉讼请求。

  【分歧】

  针对双方签订的房屋租赁合同的效力及乙方因甲方停电造成的损失应否由甲方承担的问题,存在以下两种分歧:

  第一种观点认为,双方签订的租赁合同有效。甲方建房经过村委会及街道办事处同意,村委会及街道办事处联合向执法部门提出申请且执法部门未下达过违章建筑处罚通知书,应当认定涉案房屋为合法建造的房屋,租赁合同有效。依据《合同法》第113条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。甲方的断电行为构成违约,应当承担乙方的直接经济损失及正常经营可期待的损失,共计20余万元。

  第二种观点认为,根据最高院关于房屋租赁合同的司法解释,未经许可建设的房屋出租行为无效,该案情况虽然比较特殊,虽然村委会及街道办向相关部门提出申请,但不能据此视为被告建房已经取得建设部门许可,被告建房没有取得许可,其将房屋出租应为无效。乙方因甲方断电遭受的损失应当按照缔约过失进行确定甲乙双方各自应承担的责任,并且只应当赔偿原告直接损失。

房屋租赁合同所引起的缔约过失责任

  【评析】

  笔者倾向于第二种观点,理由如下:

  首先,从合同效力来看。甲乙双方之间的租房合同违反国家强制性法律法规的规定。甲乙双方提供的证据和本院调取的材料显示,甲方建设诉争房屋系临时养殖用房,即城镇临时建筑,该房屋仅取得了所在村委会及街道办事处的同意,未得到城市建设部门许可,市政执法部门未下达过违章建筑处罚通知书并不能据此推定被告建造房屋得到许可,且被告所在村委会和街道办事处申请书内容为建设临时养殖房屋5间,而被告租赁给原告使用的房屋为7间,被告既未按照所在村委会和街道办事处同意的内容建造房屋,亦未得到相关部门的批准,综上,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。故本案原、被告之间的房屋租赁合同应认定为无效。

  其次,从合同无效的原因来看。甲乙双方都有过错,甲方违反诚实信用原则,乙方未做到谨慎注意的义务。依据《合同法》第6条的规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。甲方明知对涉案房屋的性质及租房合同违反国家法律法规的强制性规定,但甲方在签订合同时能够告知却未能如实告知乙方涉案房屋的相关情况,违反了诚实信用原则,应当承担合同无效的责任。另一方面,房产管理部门已向社会公开房产查询信息,双方在签订合同时,即使甲方未如实告知涉案房屋的相关情况,乙方也具备自己查询清楚的能力及条件,因此,乙方应在其未尽到谨慎注意义务的范围内承担合同无效的责任。

  第三,从权利救济来看。本案甲方欺骗在先,后又采取断电等行为,给乙方造成了损失。但由于租房合同无效,而且是自始无效,乙方不能依据《合同法》第113条的规定,要求甲方承担违约责任并赔偿其损失,但可以依法要求甲方承担缔约过失责任。依据《合同法》第42条的规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。本案中,甲方在订立合同过程中,因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务,最终导致合同不成立,应当承担缔约过失责任。根据相关法律规定,缔约过失责任指造成的实际损失,不包括经营损失。综上,就甲方给乙方造成的实际损失,甲方应当承担赔偿责任,同时,乙方在签订合同时未尽到谨慎的注意义务,应减轻甲方的责任。

  同律网小编为您整理的缔约过失责任赔偿范围的相关法律知识就是以上内容了,希望对您有所帮助。如果您还有相关法律问题没有得到解答,欢迎免费咨询我们的法律顾问

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