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楼盘烂尾了还用还房贷吗

发布时间:2019-10-10 16:46

  楼盘停工烂尾,能不能不还房贷?

  开篇名义,直说答案:不能!以防没有耐心看下去的人,产生错误判断。

  房价越来越高,但买房的人却从没减少,投资也好,居住也罢,贷款买房都是划算的选择,所以绝大多数业主购买商品房的时候都会贷款,房子还在建设的时候,我们就已经在还贷款了。

  烂尾楼的尴尬在于,我们该付的钱都付了,要还的钱也都还了,但就是房子在那里不动弹——有的刚开工就停下了、有的主体工程完工停下了、有的在装修工程的时候停下了……总之项目是好久没有新的进展了。更惨的是,不少开发商都已经跑了,人去楼空。

  所以就会给业主带来很大的困扰和愤怒:我的房子都没了,我们干嘛还贷。

  要不要还贷,能不能不还贷,我用三点来说明:

  第一、房子是开发商的,不是业主的。

  在法律上,在楼盘还没有完工之前,只能算作在建工程,是属于开发商的,不存在业主所理解“我的房子”,虽然道理上都是给咱们业主盖的,但是在烂尾阶段,那些停工的房子,不属于业主,属于开发商,所以才会有银行、施工方、投资人等多方去抢在建工程,业主以为是自己的,所以就不着急,这种想法隐患无穷。

  第二、贷款是银行的,不还是不行的。

  我们在买房的时候会签走很多流程,签署很多文件,其中有一环叫做办贷款,会签署“贷款协议”,这是与“购房协议”同等重要的合同,决定着你买房的成本,以后每个月的负担,影响着以后的生活。

  贷款买房在某种意义上也算全款买房,只不过钱是银行替我们付的,也就是贷款,贷款就需要有担保,在房子没有盖起来交房的时候,开发商给担保,房子盖起来交房以后,是我们拿房子去抵押,这也是为什么办下来房本之后,房本会先到银行那里。

  贷款合同和购房合同,就会产生两种法律关系,在签订的时候,双方的权利和义务就已经明确了,在贷款合同大致说的是,银行在你买房的时候替你付了多少房款,你要多长时间内还清,每个月要还多少,拿房本来办抵押手续等等环节,虽然因为房子而起,但和房子是分开的两种法律关系,也就是一码归一码。

  开发商和业主是购房合同,银行和业主是贷款合同,房子没盖起来,业主可以找开发商,钱没还上,银行就得找业主了,如果业主因为开发商没有还贷款,在法律上是说不过去的,银行还是能找业主的麻烦,打官司让你还钱倒是小事情,在征信系统越来越完善的今天,把业主拉黑才最麻烦,所以不能不还钱。

楼盘烂尾了还用还房贷吗

  第三,退房或者还房贷,相对好的决定。

  当我们看不到希望,还会继续前行吗?不会!很多人看到房子烂尾了,贷款索性就不还了,以为房子再也没有出路了。事实上要分情况讨论:

  一、开发商跑路了。每个项目都会经过政府的审批和备案,开发商跑路了看着最惨,但这时候最着急找接盘侠的不是业主,而是政府,一方面会安排警察去追捕,另一方面会抓紧找接盘侠,随便一个楼盘至少有几百套房子,几百套房子就是几百个家庭,牵扯的人可不只是几百个那么简单,民生是政府最关切的问题之一,所以并非没有希望。

  二、开发商被抓了。在法律上有一个说法叫做“先刑后民”,已经刑事立案的纠纷,要等刑事解决后,再来解决民事纠纷,这时候是退房还是等待盘活楼盘就要慎重考虑了。一方面是退房的话,可能会等刑事彻底解决,一年半载?三年五载?时间成本在那里;另一方面即使刑事很快解决了,选择退房也要从警察追回来的资金里分,开发商总共收了一亿的购房款,能追回来的可能只有几千万,要留一部分给没有找警察的人留一部分,然后分给其他债权人,也就包括退房的业主,退钱没有三年五载,很难完成,即便到手上了,也不是全部款项。所以退不退房,并不一定是最优的选择。

  三、业主集体盘活。很多业主会有感概,我们这个楼盘,区位、环境什么都好,为什么没有人解盘呢?一方面大多数房子都卖出去了,接盘侠没有太大的利益空间;另外一方面,楼盘本身有很复杂的债务关系,要解盘就得解决原来的债务纠纷,欠承建商的、欠投资人的钱都要解决,债务关系太复杂,没办法搞定。每一个想要接盘的开发商都要承担巨大的负担,而且都不好解决,这个时候业主的优势就凸显出来了没,业主没有那么大负担,如果要开工,只要把欠施工方的钱还了就可以,甚至时间久的,施工方已经绝望离开的,这笔开销都不需要。

  四、有胜诉判决的。大概两年前,西安有一个小区的楼盘烂尾了,成百上千的业主都在维权,政府部门也很配合:法治社会,必须用法律途径解决问题。业主们觉得很有道理,而且政府也给委派了法律援助律师,立案、审判、判决,开发商从头到位都没有露面儿,不要紧啊,法律上可以缺席判决的,所以每一个业主都拿到了一个“解除合同、返还房款”的胜诉判决,新的问题就来了,业主找谁啊,开发商不见人影,退了房,也没有钱拿呀,空有一纸判决又有什么用呢?

  所以在一年前的时候,有业主咨询到我这里,我问楼盘建设到什么程度了,业主大概是业内人士,说还有几百万的工程就可以了。我一听说这很好啊,几百户的工程,业主自己就能解决呀。往后聊才发现胜诉判决的事,也就是说咨询我的业主已经解除了合同,小区跟他再没有关系。

  成百上千的业主,一个几百万的项目,哪怕是一千万,五百个业主,一人出两万,这个楼盘就能逃避烂尾的命运,但天不遂人愿,合同都被解除了,而且都是法律上最正式的方式解除——判决解除。

  烂尾情况分很多种,限于篇幅不再列举。很多业主会问,房子都烂尾了,律师为什么说不能着急呢?着急也没用呀!像西安的这个楼盘,纠纷很快解决了,但业主的问题还存在,如果当初业主能够有效组织起来,一家最多三五万,就能把这个楼盘盘活,也不至于真的出现钱房两空的局面。

  业主的优势在于人多,聚沙成塔,不管多大的问题,只要分解到业主身上,负担便不会那么巨大,交房后业主是小区的主人,烂尾楼业主也能成为小区的主人,所以要团结小区其他业主,共度难关,才能从不同角度解决烂尾问题。

  把一盘散沙的业主凝聚到一起,事情就成功了一半了。另外一半?当然是律师了。
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