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按揭买房,逾期办证违约金该如何计算

发布时间:2019-09-26 15:48

  2002年9月30日,王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》(下称合同),付款方式为首付加按揭,首付款为10万元,按揭20万元。双方还约定,如因开发商的责任,王先生不能在规定期限内取得房屋产权证书,开发商按已付房款的2%,向王先生支付逾期办证违约金

  2005年10月,王先生尚没有取得房产证,多次协商未果,王先生向仲裁委提起仲裁申请,请求开发商承担逾期办证违约金。但对于逾期办证违约金的计算,开发商与王先生又有了分歧。

  解析:

  西安市仲裁委受理处处长白晓莉解释,案例中王先生的一个关键问题,是违约金的计算基数如何确定。

按揭买房,逾期办证违约金该如何计算

  一种是王先生已经缴纳了全部房款,违约金的计算基数应以全部房款计算(即30万元的2%,6000元);另一种是,如果王先生作为买受人,未按期付月供达到一定期限,出卖人将承担补供和回购担保责任,况且按揭贷款的10%-20%作为保证金被银行冻结。这与买受人一次性全额付款情形不同,因此认为违约金的计算应当以“首付+王先生已付月供”作为违约金计算基数。实践当中,以两种方式计算违约金的判例都可以见到。

  逾期办房产证防范措施:

  出现前述争论的关键,在于对已付房款或总房款的概念产生了不同理解。建议商品房买卖合同的当事人,可以在合同中对已付房款或总房款的概念进行明确,明确约定已付房款或总房款是指合同总金额,或直接明确一个数额,避免分歧与误会。

  同时,对于逾期办证违约金的计算方式,不要约定为单纯的固定数额,最好明确为按日或按月计算,以体现合同的公平合理,体现违约责任条款的作用。
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