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因家庭协议而产生的房产纠纷

发布时间:2019-09-10 15:00

  1983年1月,蒋某振与余某芳登记结婚后共同收养蒋某(已成年)为养女。蒋某振原有住房被拆迁后取得安置房一套(本案讼争房屋,登记的所有权人仍为蒋某振),应补超面积补差款1.9万余元。1997年11月13日,蒋某振、余某芳、蒋某、兰某卿(余某芳之女)达成家庭协议,约定:由蒋某承担房屋补差款,房产权归蒋某所有;兰某卿来此房居住照料两老去世为止。蒋某当即给付蒋某振2万元。2001年余某芳去世。2004年10月,蒋某振又与廖某会结婚,共同居住在该房屋,蒋某振的生活一直由廖某会照料。2006年6月27日,蒋某振立公证遗嘱:讼争房屋由廖某会一人继承。2009年10月7日,蒋某振死亡,廖某会办理了丧葬事宜。现廖某会无其他居所,仍居住在讼争房屋内。

  后蒋某与廖某会对该房屋的权属发生争议,蒋某起诉,要求确认该房屋归其所有,并要求被告廖某会搬出。

  【裁判】

  重庆市綦江县人民法院经审理认为,原告蒋某与蒋某振、余某芳、兰某卿达成的家庭协议不违反法律规定,应当认定合法有效。蒋某按照协议约定给付了房屋超面积补差款后,应当享有该协议约定的权利,即在蒋某振、余某芳去世后享有本案诉争房屋的所有权。由于该房屋已通过家庭协议的形式处分给蒋某,且蒋某按约定支付了补差款,蒋某振的遗嘱行为不能对抗之前签订的协议行为。因此,廖某会不能因蒋某振的遗嘱而取得该房屋的所有权。但鉴于廖某会是蒋某振的妻子,对蒋某振尽了主要扶养义务,现年老又无其他居所,且家庭协议中也有“两老居住至去世”的意思,从尊重善良风俗和社会公德的角度,廖某会可以对该房屋享有居住权。法院判决:讼争房屋为原告蒋某所有;驳回原告蒋某的其余诉讼请求。

  廖某会不服一审判决,以前述家庭协议无效、已过诉讼时效等理由提起上诉。

  重庆市第五中级人民法院经审理认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,廖某会的上诉请求缺乏事实和法律依据,不予支持。法院判决:驳回上诉,维持原判。

因家庭协议而产生的房产纠纷

  【评析】

  本案案情虽然简单,但存在家事协议与公证遗嘱、所有权与居住权的冲突,法律关系比较复杂。

  1.公证遗嘱不能撤销民事协议中的意思表示

  本案中,如何认定家庭协议和公证遗嘱的效力?审理中,有人认为,原告的出资只占房屋价值的小部分,可把协议一分为二看待。原告因支付补差款而取得房屋相应部分的所有权,其余部分可看作是蒋某振的赠与行为,协议签订至蒋某振死亡长达11年之久未办理过户登记,已过诉讼时效,该协议不能强制履行。根据物权公示原则,该房屋应视为蒋某振的遗产,鉴于原告支付了补差款,可取得该房屋与出资相应价值(出资时)的部分所有权,其余部分按公证遗嘱处理。这种观点并不正确。家庭协议签订后即要求原告打破亲情,积极“维权”办理过户登记,有强求家庭成员争财夺利之嫌,不利于家庭生活的和谐,与中国家庭生活实际不符。从协议内容看,所有权的转移是附期限的法律行为,该期限为蒋某振夫妇最后一人死亡时,关于所有权转移的约定始生效力,诉讼时效的期限才开始计算。因此,不存在超过诉讼时效期限的问题。民事协议一经签订,即在当事人之间形成“法锁”,非经当事人协商一致或依法律途径,单方不得撤销或变更。公证遗嘱是单方法律行为,不能撤销在民事协议中的处分行为。因此,应判决该房屋归原告蒋某所有。

  2.同一身份者可享有意定居住权

  居住权是指以居住为目的,对他人享有所有权的房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。在2002年物权法征求意见稿中首次提出了居住权的概念,2005年的物权法草案第四次审议稿较为详细地规定了该制度,其目的在于保护社会中弱势群体的基本住房权。由于设立居住权制度目前还存在较大的争议,物权法通过时未确立居住权制度,但并不意味不保护特定当事人的居住权。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定,即有法定居住权和意定居住权之分。本案中,从“家庭协议”的本意看,原告蒋某享有该房屋的所有权,蒋某振夫妇享有居住权。被告廖某会作为蒋某振的合法配偶,可以继续享有居住权利至其死亡时止。一审判决被告廖某会享有居住权,符合“家庭协议”的本意,也符合我国家庭生活的善良风俗和伦理道德,实现了居住权保护特定身份当事人的居住权利的价值取向。因此,一审判决正确,应予维持。

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