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优先购买权并不适用于法院公开拍卖

发布时间:2019-12-30 15:54

  [案情介绍]

  【首部】

  1、判决书字号

  一审判决书:海南省儋州市人民法院(2001)儋民初字第163号。

  二审判决书:海南省海南中级人民法院(2002)海南民终字第21号。

  2、案由:房屋买卖纠纷。

  3、诉讼双方

  原告(上诉人):肖X,男,48岁,福建省泉州市人。

  被告(被上诉人):海南省儋州市T实业股分有限公司。

  第三人(被上诉人):傅X,女,28岁,儋州市人。

  4、审级:二审。

  5、审判机关和审判组织

  一审法院:儋州市人民法院。

  合议庭组成人员:审判长:黄X;审判员:钟X;代理审判员:陈X。

  二审法院:海南省海南中级人民法院。

  合议庭组成人员:审判长:吴X;审判员:梁X;代理审判员:陈X。

  6、审结时间:一审审结时间:2001年7月6日。

  二审审结时间:2002年7月3日。

  [案情分析]

  【解说】

  本案双方争议的焦点是肖X是否具有法律上规定的承租人在出租人出卖所租财产时,在同等条件下,享有优先购买权和傅X的买卖房屋是否有效问题。我们认为:1、该房屋不是出租人T公司出卖该房屋,而是出租人T公司拖欠X信用社借款而无偿还能力清偿债务时,依法被儋州市法院查封,并通过公开拍卖的方式,以抵偿X信用社的债务,因此,不存在优先购买权的问题,而是公开公平竞买,法院的公开拍卖并无不当,并没有违法操作。2、依照有关法律规定,出租人出卖所租财产的,应事先通知承租人,在同等条件下,承租人享有优先购买权,但出租人与承租人另有约定的,从其约定。本案中,肖X与T公司签订《财产租赁合同》时,双方已约定,“在租赁期间,出租方如将出租财产所有权转移给第三方,不必征求承租方同意,但应告知承租方所有权转移的情况”。T公司出卖其所承租的房屋,肖X在签订合同时,已放弃其对租赁房屋的优先购买权,也不能向法院请求取得优先购买权。3、1999年间,儋州市法院在执行申请人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷案中,依法查封了第6栋05、06号房屋,并对该房屋公告进行公开拍卖,傅X在公开公平竞买中,买了该房屋,且又通过国土、房产部门办理了合法权证,这一系列行为,不但形式上合法,内容上也体现了手续完备、合法。因此,傅X的购房是合法有效的,应受法律保护,肖X主张傅X与T公司之间的房屋买卖关系无效,毫无事实根据和法律依据,本院对其请求不予支持,应予驳回。

  [案情结果]

  【一审情况】

  1、一审诉辩主张

  原告肖X诉称:1996年10月10日,我与被告签订一份《财产租赁合同》,合同约定,由被告将R购物中心第6栋05、06号房屋出租给我,租期从1996年10月10日至2005年4月30日止,我一次性交付全部租金65000元。但被告违约,于1999年11月2日,在未告知我的情况下,将我承租的房屋出卖给第三人傅X。被告的行为侵害了我的优先购买权,请求法院判令被告与第三人的房屋买卖无效,在同等条件下,我享有优先购买权。

  被告海南省儋州市T实业股份有限公司未作答辩,也未到庭参加诉讼。

  第三人傅X述称,原告所说不属实,我购买房屋是通过法院拍卖取得的,我已办理了土地使用权证、房屋所有权证,房屋买卖关系有效。

优先购买权并不适用于法院公开拍卖

  2、一审事实和证据

  本案经审理查明:1996年10月10日,原告肖X与被告T公司签订一份《财产租赁合同》,约定原告承租被告位于R商场第6栋05、06号铺面,租期10年,租金一次性支付,共65000元。合同签订后,原告依约交纳65000元租金。1998年11月10日,原告将R商场第6栋05、06号铺面转租第三人傅X的丈夫林X使用,租期4年,租金每年12500元,协议签订后,付清两年租金25000元,并于1998年11月25日开始使用该房。

  1999年10月间,本院在执行(1999)儋法执公字第278号申请执行人儋州市X信用社与被执行人儋州市T公司借款合同纠纷一案时,依法查封了T公司所有的R购物中心第4、5、6栋房屋,经儋州市房产管理所评估后,将被告T公司的6栋05、06号房屋出卖给第三人傅X,同时,傅X也已经国土、房产部门办理了合法证书。2000年1月10日,本院以(1999)儋法执公字第278-1号公告,督促承租在R商场第4、5、6栋的业主迁出,将房屋交付竞买人使用。

  上述事实,有原告提交财产租赁合同、收据、第三人提供的房屋所有权证,国有土地使用权证,本院(1999)儋法执字第278-1号公告等证据证实。

  3、一审判案理由

  位于R商场第6栋05、06号房屋是肖X向T公司租赁的铺面。肖X租赁取得后,又转租给第三人傅X之丈夫林X。1999年间,本院在执行申请执行人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷一案中,依法查封了第6栋05、06号房屋,并公告对该房屋进行公开拍卖,以得款抵偿X信用社债务。第三人傅X在购买该房后,办理了土地、房屋等合法手续,该房屋买卖合法有效。

  4、一审定案结论

  儋州市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、第64条之规定,判决如下:驳回肖X的诉讼请求。

  【二审诉辩主张】

  一审判决后,肖X不服,上诉称:1999年11月22日,T公司和儋州法院串通,暗中把R商场第6栋05、06号铺面私自卖给傅X,从未通知该房承租人(上诉人),显然T公司与法院这种做法是违法的,儋州法院在2000年1月10日张贴了(1999)儋法执公字第278-1号公告,其内容不真实,公告所称的房屋进行“公开变卖”绝无此事。我享有优先购买权,这是法律赋于承租人的合法权利,应受法律保护,一审判决错误,请求二审法院改判。

  【二审事实和证据】

  海南省海南中级人民法院在二审中查明:1996年10月10日,T公司与肖X签订一份《财产租赁合同》。合同约定,肖X承租T公司位于R商场第6栋05、06号铺面,租期10年,租金65000元,一次性交付清。合同还约定,在租赁期间,出租方如将出租财产所有权转移给第三方,不必征求承租方同意,但应告知承租方所有权转移情况。合同签订后,肖依约交纳65000元。1998年11月10日,肖将R商场第6栋05、06号铺面转租给傅X的丈夫林X使用,租期4年,租金每年12500元。协议签订后,林X付给肖2年租金25000元,并于1998年11月25日开始使用该房。1999年10月间,儋州市法院在执行(1999)儋法执字第278号申请执行人儋州X信用社与被执行人儋州T公司借款合同纠纷一案时,依法查封了T公司所有R商场中心第4、5、6栋房屋,经儋州法院依法公开拍卖这些房屋,并经国土、房产部门办理了土地使用权证和房屋所有权证的过户手续。2000年1月10日,儋州市法院以(1999)儋法执公字第278-1号公告,督促承租在R商场第4、5、6栋的业主迁出,将房屋交付竞买人使用。

  【二审判案理由】

  二审法院认为,位于R商场第6栋05、06号房屋是肖X向T公司租赁的铺面。1999年间,儋州法院在执行申请人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷案中,依法查封了第6栋05、06号房屋,并对该房屋进行公开拍卖,以抵偿X信用社的债务,且傅X在公开竞买到该房屋后,已办理了国土、房产合法证,取得该房屋的合法使用权和所有权。而肖X与T公司签订《财产租赁合同》时,双方已约定“在租赁期间,出租人如将出租财产所有权转移第三者,不必征求承租方同意,但应告知承租方所有权转移情况,鉴于肖X在签订租赁合同时已放弃其对租赁房屋的优先购买权。综上,傅X取得R商场第6栋05、06号房屋合法有效;而肖X主张自己应有该房屋的优先购买权不予支持。

  【二审定案结论】

  依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

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