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李某与周某因房屋买卖协议产生纠纷

发布时间:2019-12-30 15:56

  [案情介绍]

  2003年3月,原告李某与被告周某签订房屋买卖协议,约定原告将自有房屋(铁路房改房、全部产权)一处以2.4万元的价格卖给被告,被告先付款2千元,余款待原告于年底办完过户手续后一次付清。协议签订后,被告预付原告2千元,并在得到原告的许可后入户居住,并对房屋进行了装修。2003年5月,铁路置换中心成立,原被告共同去办过户手续,根据牡铁分局2003年4月发布的牡分房[2003]111号文件《关于公布<牡丹江铁路分局职工住房内部转让换购暂行管理办法>的通知》的规定,被告因为比原告工龄短,所以必须向置换中心补交9千余元的工龄差价才可办理。因双方都不愿负担此款,产生纠纷。

  [案情分析]

  原告认为,铁路的房屋虽然也给办理产权证,但没有市里房照,不能上市流通,只能在铁路职工内部流通,归铁路分局管理,因此属于企业自管房,作为铁路职工,必须执行分局的各项规定,铁路的内部文件具有约束力。双方签订合同是在铁路房屋置换办法出台之前,参照市里的交易习惯协商的,而按照后来铁路的内部规定,价款却相差了很多,是出乎双方意料的,应认定为重大误解,要求撤销房屋买卖协议

  被告认为,此合同是当事人真实意思表示,又不违反法律规定,是合法有效的,协议约定原告过完户被告给付余款,原告没有办过户手续,并不是被告违约。关于铁路内部文件,不属于国家法律法规,不具有约束力,不合理的规定就不应执行,合同应继续履行。

  在案件审理过程中,形成了三种意见。

  第一种意见认为,铁路分局是企业,无权制定规范性文件,只能就具体事项的操作做出一些规定,且不能违反国家法律法规,所有与法律法规、行政规章相抵触的,一律无效。本案中铁路分局的文件与建设部关于房屋买卖的规定不一致,应认定无效,没有约束力。据此,应中止案件的审理,先打行政官司废止铁路分局的文件。

李某与周某因房屋买卖协议产生纠纷

  第二种意见认为,建设部关于房屋买卖的规定,特指的是上市交易的房屋,而铁路企业的房屋,虽也办理产权证,但却是内部的房产证,不能上市流通,因此,不能适用建设部的规定。就目前情况看,铁路房屋的开发者、管理者均为铁路企业,是典型的企业自管房,居住、使用房屋的也多数是内部职工,均受企业管理;就本案来说,若不按文件执行,就办不了过户手续,因此,企业的内部文件是有约束力的,效力等同于行政法规,该合同违反文件的规定,应认定无效。

  第三种意见同意企业的内部文件有约束力,但是不应认定无效。因为买卖双方是在铁路房屋置换办法出台之前,参照商品房的交易习惯协商确定的买卖协议,但双方均没有预见到需补交工龄差价款,因此本案应认定为重大误解。

  笔者同意第三种意见。

  首先,原、被告诉争的房屋,系牡丹江铁路分局自行开发管理的企业自管房,原告虽已购买了房屋的全部产权,但并不具备上市买卖的条件。国家有明确的规定,经济适用房、房改房、集资房等不能自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,而牡分房[2003]111号文件,对职工住房的内部转让换购问题所作出的规定,并不违反国家有关法律规定,应认定对其自管房屋具有约束力。

  其次,铁路内部文件并不是行政法规,效力更不能等同于行政法规,因此不符合《合同法》第52条规定的合同无效的情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定,对当事人在平等自愿基础上订立的合同,只要没有《合同法》第52条规定的合同无效情形,就应尽量尊重双方当事人的意思表示,不轻易确认合同无效。再者,原、被告是在平等协商基础上签订的房屋买卖协议,意思表示真实,合法有效,只是在双方协议时,铁路房屋还不允许买卖,牡分房[2003]111号文件下发后,虽然允许内部置换,但按此文件规定必须补交工龄差价款。而对于重大误解的认定,不光要看是否是对合同主要内容产生误解,还要看是否造成了对当事人的重大不利后果。就本案来说,原来商定的价钱是双方都可以接受的,但是,在铁路规定出台后,却要增加9千余元的支出,这个价格是双方商定价格的三分之一还多,无论此款由谁承担,都是造成了对当事人的重大不利后果。

  因此,应当认定双方的协议存在重大误解。

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