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田某虚报房价触犯诚实信用原则应退还差价

发布时间:2019-12-30 15:57

  [案情介绍]  案情:

  钟某经朋友介绍,与田某达成了商品房转让协议。其间,田某慷慨许诺:“我这套二室二厅的商品房如若转卖,至少可以赚1万元,考虑到你是朋友介绍的,我就只赚你6000元,我购进时花了5.4万元,咱们6万元成交。”事后,钟某从开发商处得知,田某这套商品房当初只花了5万元,而不是5.4万元。钟某遂以此为由,向法院提起诉讼,要求田某双倍返还因欺诈而多收的房屋转让价款4000元,即8000元。

  [案情分析]

  分歧意见:

  第一种意见认为,钟某不应要求田某返还所谓“多赚的”款项。理由是,田某与钟某之间的房屋转让纯属自愿协商的,双方既已自愿达成了交易,不应再有任何反悔,何况,田某的商品房当时按市场行情,的确可以卖6万元左右,田某开价6万元,并未对钟某的利益构成任何损害,并不能认定田某有欺诈的目的和动机。

  第二种意见认为,田某应该返还钟某多收的4000元,但不应双倍返还。理由是,田某的商品房当时即使值6万元,但其既已声明只赚6000元,就应认为其已自愿放弃了与市场价格差额部分的可期望利益,田某以欺诈手段实际多收钟某的4000元,违背了诚实信用原则,属不当得利,应当如数返还钟某。

  第三种意见认为,田某应当双倍赔偿多收钟某的4000元,即8000元。理由是,田某在房屋协议作价的过程中既然使用了欺诈手段,钟某作为消费者,当然能够依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条之规定,要求田某双倍赔偿其因欺诈行为而受到的4000元损失。

田某虚报房价触犯诚实信用原则应退还差价

  评析:

  笔者认为第二种观点是正确的,理由是,诚实信用原则是民法中的帝王条款,所有的民事行为都不得有违该条款,否则将难以成为具有法律效力的民事法律行为。《中华人民共和国民法通则》第四条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”同时,《合同法》第四十二条还规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为”,田某蓄意多报自己购买价的行为属于明显的提供虚假情况的行为,违背了前述法律条款的具体规定,应当认定其多出5万元部分的报价无效,钟某完全可根据《合同法》第五十四条第二款之规定,请求法院对合同价款予以变更,在总价款中剔除田某多出的报价4000元。

  鉴于田某本身即属于从开发商手中购房的消费者,其法律地位不能与《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的经营者划等号,故此本案不能套用该法第四十九条的双倍赔偿的规定。

  [案情结果]

  笔者认为,田某应该返还钟某多收的4000元,但不应双倍返还。理由是,田某的商品房当时即使值6万元,但其既已声明只赚6000元,就应认为其已自愿放弃了与市场价格差额部分的可期望利益,田某以欺诈手段实际多收钟某的4000元,违背了诚实信用原则,属不当得利,应当如数返还钟某。

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