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从哪些方面提高征地拆迁补偿

发布时间:2019-09-04 15:37

  现在来说,如果谁家要被征地拆迁了,肯定是个好事了,因为这可不是无偿征用,而是有偿甚至超额的一种征用。当然人之常情,在跟征用方协商时,都想提高下拆迁补偿款。那么今天同律网小编带你来看下提高征地拆迁补偿的方法,补偿标准又是什么,是怎么计算出补偿费用的。

  一、征地拆迁中提高补偿的方法

  (1)、启动调查程序,排查摸清对方情况

  在拆迁谈判前,最好提前了解一下拆迁期限,施工工期是多少?观察实际的拆迁进度情况?拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的?现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么?专业的拆迁律师提醒您,如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点,那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。当然如果要想把对方的违法点当做证据来使用,一定要注意搜集证据的手段,这个方面还是交给专业的律师较为保险。否则被当做违法证据予以排除维权程序就很难推动下去了。

  (2)、确定补偿的原则性问题,再说细节

  在拆迁伊始,双方对补偿价格的心理预期差距很大,有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧,比如到底是按商铺还是普通住宅进行补偿,按国有土地还是集体土地的标准补偿,是合法房屋还是被认定为违建,如果这些原则性问题得不到解决,谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义,从这个角度来说,我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理底价。这个时候,可以和对方谈一些原则性的问题,在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判。如果被拆迁人自己对自己的房屋、土地都没有一个合法的定性,这些原则性的问题没有办法确定的话,一定要和专业的拆迁律师进行沟通。和律师面谈之后才能获取自己所需的答案,才会有一个清晰的谈判思路。

  (3)、从细节处着手,掌握谈判主动权

  拆迁中很多被拆迁人就一个办法:拖,要么就躲着不见,要么就找各种理由不去谈。这些都是不正确的做法,不可以提倡。但是什么时候谈,和什么人谈,在什么地方谈,我们要有话语权。别小看这些细节,如果你能做到在这些小细节上占据主动,对谈判是大有帮助的。

  (4)、选择适合的时机开口,提高补偿

  俗话说会者不难,难者不会。如果拆迁方很直白的问被拆迁人要多少钱,那么该怎么回答?有些被拆迁人就非常直观的说,那就往高里要,要的多一些,总不能吃亏。没错,但是我们要考虑一点:不管被拆迁人提出多少补偿款合适,作为拆迁方来说,都会觉得高,会用:“不可能给你这么多,按照政策只有这些补偿。”那这个时候,被拆迁人报的价格就处于一种尴尬的境遇;同时一开始就把自己的理想价格底线给暴露了。这对被拆迁人是非常不利的。

  (5)、怎么报价

  怎么报价直接关系到谈判的方向和策略,所以要分析一下:怎样报价才能既处于道德上不是漫天要价,还能让利益处于最大化。我们要做的就是在给对方一个价格的同时,又让对方觉得我们什么都还没有透露;或者干脆对价格问题保持缄默,不轻易报价,但对方提供的价格我们也只说,按照法律规定给予我合理补偿就可以。

  拆迁谈判类似于商业谈判,却又比商业谈判难上加难。原因就在于拆迁谈判中,拆迁双方实力不均,面对强势的拆迁方,想要达到我们的目的肯定是要费一番周折的。由于被拆迁人往往缺乏法律知识,维权意识淡薄,无法制定出对自己最有利的谈判方案,容易被拆迁方牵着走,掉入对方挖好的陷阱中,事后往往追悔莫及。而且有时候,拆迁双方在谈判的时候达成了一致意见,在补偿协议中仍然可能存在陷阱或者漏洞,让被拆迁人防不胜防。一旦拆迁户在补偿协议上签字,后期的维权将变得十分困难。

从哪些方面提高征地拆迁补偿

  二、拆迁补偿补偿标准是什么

  (1)房屋价值补偿标准

  这里的房屋补偿,是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿,按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格,并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格,地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律,制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如:石家庄市人民政府针对三年大变样政策,每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的,可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的,可以向复核评估,对复核结果有异议的,可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

  (2)搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

  搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具标准,在这里作者所列算的补偿标准,是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁):2012年搬迁费20元/平方米,按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算,逾期12月以内,每月增加50%,预期12个月不满24个月的,自第13个月起每月增加75%,逾期24个月以上的,自第25个月起每月增加100%。

  (3)停产停业损失的补偿

  该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。

  (4)补助和奖励

  补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助,依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助,也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准,因地各一,但该费用不是强制性,是否给付仍看当地政策。

  (5)房屋装修补偿及家电设备移机补偿

  房屋装修补偿也是先有当事人协商,协商不成由评估机构评估确定,家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便,各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准,具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

  三、补偿计算公式

  (1)、土地补偿费的计算标准

  土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数(6<补偿倍数<10)

  (2)、安置补助费的计算标准

  (被征用地块需安置人数×补偿倍数)>15时

  总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15

  (被征用地块需安置人数×补偿倍数)<15时

  总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数

  (3)、地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准=省、自治区、直辖市规定(一般按市场价格进行补偿)

  以上就是关于提高征地拆迁补偿方法及相关问题的内容了,在同律网小编看来,其实你在与征用方协商费用的时候,只要在合理的价位上多报一些也无伤大雅,但是切记不可狮子大开口漫天要价,做人还是得对得起良心。如果你还有不清楚的地方可以与我们网站的律师进行联系。

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